Investir dans de la pierre au cœur de la première économie mondiale offre encore aujourd’hui des opportunités uniques au monde à condition de bien choisir son segment de marché. Nous allons vous expliquer dans cet article où poster votre intérêt et quels sont les pièges à éviter.

Savez-vous qu’un investisseur dans la nouvelle tour ultra luxe Porsche de Miami a réalisé une moins-value de près de 4 millions de dollars en un an ? En effet, il a investi dans ce projet en 2017 à hauteur de $11 Millions et a revendu son lot en 2018 à peine $7 Millions. Pourquoi ? La tour n’est que très peu occupée, elle n’est absolument pas en adéquation avec la réalité économique et la demande de la région. Nous allons revenir sur ce point plus loin dans l’article.

Au contraire, savez-vous qu’il est possible de réaliser des investissements ultra sécuritaires, dans des résidences occupées à 98%, offrant des taux de rentabilité de 5 à 10% net et des plus-values annuelles de 5 à 20% suivant les quartiers ? Savez-vous qu’avec seulement $150,000, il est possible d’accéder à la propriété en moins d’un mois, et réinvestir chaque année grâce aux banques US sans injecter un seul centime afin de se constituer un patrimoine de plus d’1 Million de dollars en 10 ans ?

Aux USA, l’investissement est facilité

Aucun VISA n’est nécessaire pour investir aux USA, et la procédure d’achat est bien moins longue et coûteuse qu’en France. Par exemple, l’équivalent des frais de notaires américains (il s’agit en fait d’une compagnie privée appelée le « Title Company ») ne s’élève qu’à 2% de la valeur du bien contre près de 8% en France.

Des fondamentaux économiques et démographiques plus que favorables pour un investissement immobilier réussi

La Floride et plus particulièrement la Floride du Sud-Est attire les investisseurs immobiliers du monde entier qui viennent profiter d’un marché sécuritaire et performant.

La Floride cultive depuis des années une image de luxe et de standing, avec ses plages paradisiaques et ses buildings de luxe vue mer aux prestations démesurées. Cependant, la réalité économique et démographique de la région est différente. Quatrième PIB des USA, avec une croissance moyenne de 3% par an du PNB et une hausse annuelle de 2,2% de création d’emplois, cette région regorge d’opportunités. C’est notamment le cas dans la région de Fort Lauderdale, où 50000 emplois se créent en moyenne par an.

Depuis 2005, plus de 2 millions de personnes sont venues s’installer en Floride, attirées par la qualité de vie, la fiscalité avantageuse, mais surtout par les très nombreux centres d’affaires présents et en plein développement dans la région.

En effet, depuis la fin de la crise des « subprimes », une explosion économique attire de plus en plus de classes moyennes travailleuses à venir s’installer en Floride, à proximité des nombreux centres d’affaires implantés durablement dans la zone. Ces populations dynamiques se sont regroupées autour des centres d’activités, impactant durablement l’économie de la Floride, et plus particulièrement au Sud-Est dans les comtés suivants :

  • Miami Dade County : avec le fameux quartier financier de Brickell, véritable liaison économique et financière entre l’Amérique latine et les Etats-Unis
  • Broward County : une activité économique très attractive et en plein développement, avec notamment une industrie portuaire et nautique gigantesque
  • Palm Beach County : comté qui attire de nombreux investisseurs et travailleurs grâce à des secteurs économiques très dynamiques tels que la santé, l’éducation, l’agriculture et le tourisme

Ces zones comportent des fondamentaux économiques solides, stables et rationnels qui attirent les classes travailleuses en masse tels Port Everglades, le troisième port de croisière aux États-Unis, des universités à renommées internationales et de nombreux sièges et entreprises installés durablement (Microsoft, Citrix, Hotwire, Zimmerman Advertising, Burger King, Alienware, Spirit Airlines, etc.).

Cet afflux massif de populations travailleuses a développé un réel besoin de logements abordables dans la région. Certaines villes comme Davie (50,000 habitants) sont en demande immédiate de 4,000 logements abordables

Loin des résidences luxueuses aux charges trop importantes qui vont influer négativement sur la rentabilité et les cashflows, loin des produits dans les zones sensibles avec des locataires instables et peu soigneux, le « Middle Market », ou le marché des classes moyennes travailleuses se positionne comme une solution stratégique, performante et sécuritaire au besoin des investisseurs. Le segment le plus rationnel est celui qui s’adresse à des locataires de classe moyenne qui travaillent, scolarisent leurs enfants, se soignent et se divertissent à proximité ou dans les régions qu’ils habitent.

Ce segment de marché se positionne comme l’alternative d’investissement la plus saine et la plus cohérente. L’analyse et la sélection de zones d’investissement familiales et proches des centres d’affaires permet de combiner sécurité, appréciation patrimoniale et rendement locatif performant sur le long terme.

Au final, les retours sur investissements sont plus importants que sur des marchés plus spéculatifs, grâce aux faibles risques locatifs, l’appréciation patrimoniale annuelle importante qui entraîne un fort potentiel de plus-value de sortie, ainsi qu’aux charges maîtrisées sur le long terme.

Une fiscalité avantageuse

La fiscalité aux États-Unis est particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers, et certains états comme la Floride ne possède pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques. Certains montages en société (comme la LLC) permettent de bénéficier de cette fiscalité sur les personnes fort avantageuse tout en utilisant les avantages fiscaux des sociétés.

Investir par le biais d’une société aux USA permet de nombreux avantages fiscaux qui permettent dans la majorité des cas pour des investissements inférieurs à $300,000 de ne pas payer d’impôts. En effet, il est possible de déduire toutes les charges réelles engagées dans le cadre de l’exploitation et de la gestion du bien immobilier ainsi qu’une partie du prix de l’acquisition amortissable chaque année.

D’autres montages en société tels que la C Corp permettent d’isoler totalement son patrimoine personnel du Fisc Américain et Français, en changeant le traitement fiscal de référence.

Dans tous les cas, la convention fiscale franco-américaine permet éviter la double imposition aux États-Unis et en France, l’article 24 de la Convention octroie un crédit d’impôt égal à l’impôt français (revenus fonciers) ou à l’impôt américain (plus-value).

Des prix de marché qui dans de nombreuses villes, n’ont pas encore atteint leur niveau d’avant crise, offrant encore de belles perspectives de plus-values sur un marché haussier depuis 5 ans

En évitant les zones trop touristiques déjà spéculées par les investisseurs, la Floride regorge de villes en qui débutent à peine leur renouveau urbain. Il est encore tout à fait possible pour un investisseur de se positionner sur un marché émergeant, au cœur de projets de redéveloppements urbains afin de profiter d’un haut potentiel de plus-value. Par exemple, la ville de Pompano Beach a vu des dizaines de projets de réhabilitation urbaine envahir son centre-ville, et les prix ont grimpé de près de 16% en un an.

Les quartiers résidentiels à proximité des grandes villes profitent également de la hausse générale des prix de l’immobiliers et offrent à ses investisseurs un bon potentiel d’appréciation couplé d’une grande sécurité soutenue par une demande croissante.

La possibilité d’utiliser le refinancement auprès des banques américaines chaque année afin de se constituer un véritable patrimoine immobilier en quelques années grâce au levier financier

Une des stratégies les plus intéressantes pour un investisseur international souhaitant capitaliser aux USA afin de se constituer un fort patrimoine immobilier sur le long terme est d’utiliser le levier bancaire. En effet, nos partenaires bancaires américains nous permettent de proposer à nos investisseurs Français de réinvestir chaque année dans un nouveau bien immobilier, sans injecter d’argent dans l’opération. Comment ? En utilisant les revenus locatifs générés et stockés sur le compte de la société, ainsi que l’appréciation patrimoniale du bien qui va permettre d’emprunter à nouveau.

Il est donc tout à fait possible de se constituer un patrimoine de plus d’un million de dollars en 10 ans avec un premier investissement de 200,000 dollars et ce sans injecter de capitaux durant la vie de l’opération.

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En Floride, pour 150,000 euros, il est possible d’acheter un produit familial de qualité dans une belle communauté avec piscine occupée à près de 100% toute l’année, offrant entre 5 et 10% de rentabilité nette et un haut potentiel de plus-value.