REVENUS IMMOBILIERS

Il existe différentes formes de traitements de vos revenus immobiliers aux USA et en France. Plusieurs montages existent en fonction de votre stratégie d’investissement (opacité, rapatriement des loyers mensuels, financement depuis la France, etc.).

Dans tous les cas, la convention fiscale franco-américaine s’interprète de la façon suivante :

  • Les revenus immobiliers tirés de la location d’un bien immobilier situé aux États-Unis sont imposables aux États-Unis (article 6).
  • La France se réserve le droit d’intégrer les revenus américains dans le calcul du taux d’imposition effectif.
  • Afin d’éviter la double imposition aux États-Unis et en France, l’article 24 de la Convention octroie un crédit d’impôt égal à l’impôt français (revenus fonciers) ou à l’impôt américain (plus-value).

La fiscalité aux États-Unis est particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers, et certains états comme la Floride ne possède pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques. Certains montages en société (comme la LLC) permettent de bénéficier de cette fiscalité sur les personnes fort avantageuse tout en utilisant les avantages fiscaux des sociétés.

Investir par le biais d’une société aux USA permet de nombreux avantages fiscaux qui permettent dans la majorité des cas pour des investissements inférieurs à $300,000 de ne pas payer d’impôts. En effet, il est possible de déduire toutes les charges réelles engagées dans le cadre de l’exploitation et de la gestion du bien immobilier ainsi qu’une partie du prix de l’acquisition amortissable chaque année.

D’autres montages en société tels que la C Corp permettent d’isoler totalement son patrimoine personnel du Fisc Américain et Français, en changeant le traitement fiscal de référence.

Suivant le montage choisi, les revenus pourront être considérés comme des dividendes ou des revenus fonciers par l’administration fiscale Française.

REVENUS IMMOBILIERS ET IMPOT SUR LE REVENU

Lorsque le montage le permet (LLC notamment), les revenus locatifs provenant de la location d’immobilier situé aux USA sont exonérés d’impôt en France (mécanisme du crédit d’impôt prévu à l’article 24). Cependant, le fisc français tient compte du revenu américain pour calculer le taux de l’impôt français (barème progressif).

Un point important : les revenus locatifs étrangers ne sont pas pris en compte pour le calcul de la CSG.

PLUS-VALUE IMMOBILIERE

Lors de la revente du bien immobilier, la plus-value est imposable aux USA. La France n’impose pas la plus-value éventuelle réalisée aux USA mais cette plus-value est prise en compte dans le calcul de l’impôt français lorsque le bénéficiaire est résident en France. Dans ce cas, le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt payé aux USA.

A noter que des cas particuliers sont existent, avec des déductions spécifiques aux montages choisis.

TRANSMISSION DE BIENS IMMOBILIERS

Les droits de succession sont compliqués et couteux aux USA, ils interviennent dès les premiers 60 000$ pour les non-résidents. Pour vous protéger, la meilleure solution est d’acheter votre bien immobilier en société. Les statuts n’existant pas nécessairement aux États-Unis, la gestion des parts sociales se fait de manière privée, en interne et offre de nombreux avantages. Il existe plusieurs montages optimisés suivant votre stratégie d’investissement (opacité, rapatriement des loyers mensuels, financement depuis la France, etc.). Bien entendu, le montage dépendra de la situation personnelle de l’investisseur qui doit être analysée par un avocat fiscaliste en préalable.